Un fondo de inversión es un patrimonio autónomo que resulta de la suma y aplicación de ahorros de entidades individuales y colectivas en valores mobiliarios o equiparados. Un fondo de inversión inmobiliaria es el que efectúa sus aplicaciones fundamentalmente en bienes inmuebles. Es un producto financiero alternativo a la aplicación de los ahorros de los inversores, en concreto, en depósitos bancarios e inversión directa en el mercado de capitales o valores inmobiliarios, que tiene como ventaja que sus aplicaciones las siguen y gestionan profesionales especializados en el mercado de capitales e inmobiliario.

Este seguimiento lo lleva a cabo una sociedad gestora de organismos de inversión colectiva, a cambio de una comisión de gestión (que paga el fondo).

Estas entidades tienen por objeto exclusivo la administración, en representación de los participantes, de uno o varios fondos de inversión.

Aparte de la sociedad gestora, existen otras entidades que intervienen en este proceso. La entidad depositaria (como regla general, un banco), que recibe en depósito los valores del fondo y que, entre otras funciones, recibe y responde a las solicitudes de suscripción y de rescate de las unidades de participación (UP), títulos representativos de la inversión realizada. Además, es solidariamente responsable del cumplimiento del reglamento de gestión del fondo (documento que contiene los elementos identificadores de los intervinientes en el proceso y donde se establecen las reglas, derechos y obligaciones que corresponden a cada uno de los intervinientes en el proceso). Finalmente, la entidad comercializadora (que puede ser una o varias) tiene a su cargo el cometido de comercializar las unidades de participación del fondo entre el público ahorrador. La entidad depositaria, la mayoría de las veces, tiene también esta función.

Con relación a la variabilidad del capital

Fondos abiertos: constituidos de UP en número variable, es decir, el número de unidades de participación varía en función de la demanda del mercado. Una suscripción resulta en un aumento de las UP y un rescate se traduce en una eliminación de las correspondientes UP.

Fondos cerrados: constituidos por un número de UP fijo, establecido en el momento de la emisión, que puede, eventualmente, aumentarse, en condiciones predefinidas en el reglamento de gestión. La inversión o desinversión en un fondo cerrado se lleva a cabo mediante la compra o venta de UP.

Fondos mixtos: constituidos por dos categorías de unidades de participación, con número fijo y otra en número variable.

Con relación a la forma de remuneración

Fondos de rendimiento: se reparten los rendimientos generados a los participantes periódicamente.

Fondos de capitalización: reinvierten automáticamente los rendimientos generados por las correspondientes carteras, y no reparten los rendimientos.

La decisión de invertir en fondos de inversión debe tener en cuenta su diversidad. De hecho, los fondos de inversión varían en función de diferentes aspectos, en concreto, los antes descritos y otros tres: Liquidez, riesgo y rentabilidad.

LIQUIDEZ

Grado de facilidad con la que las unidades de participación del fondo de inversión se transforman en medios monetarios netos a disposición del inversor. La liquidez del fondo podrá obtenerse a través del plazo de preaviso de reembolso fijado en el reglamento fijado en el reglamento de gestión.

La liquidez en los fondos cerrados solo se obtiene con la liquidación prevista en el reglamento de gestión; con todo, los participantes pueden exigir la liquidación del fondo siempre en un plazo de doce meses contados desde su constitución, y cuando sus unidades de participación sean admitidas a la cotización en bolsa.

RIESGO

Está relacionado con la volatilidad de la rentabilidad resultante de una determinada aplicación financiera en fondos de inversión. Por eso, se debe tener en cuenta, en concreto:

1º - La naturaleza de los activos financieros que componen la cartera.

2º - El espacio de actuación del fondo, es decir, los mercados donde se transaccionan dichos activos.

RENTABILIDAD

Los fondos de inversión, contrariamente a otras aplicaciones financieras, no garantizan tipos de rendimiento. De este modo, las rentabilidades divulgadas deben analizarse como meramente indicativas, y reflejan solo el comportamiento de lo que sucedió en el pasado. Sin embargo, existen elementos que se deben tener en cuenta y que constan en el reglamento de gestión, que deberá leerse siempre antes de suscribir las unidades de participación de un fondo.

También hay que tener en cuenta las comisiones, cantidades que se adeudan en el proceso de comercialización y gestión del fondo y que remuneran las actividades de las entidades gestoras, depositarias y comercializadoras. Estas se dividen, normalmente, en:

Comisión de suscripción: esta comisión puede existir o no. En caso afirmativo, se cobra en el acto de suscripción de nuevas unidades de participación y calculada con base en un porcentaje prefijado, deducible a su valor patrimonial neto.

Comisión de rescate: tal como la anterior no tiene un vínculo de obligatoriedad; cuando existe se adeuda sobre el valor patrimonial neto de las unidades de participación en la fecha valor del correspondiente reembolso (o rescate), calculada con base en un porcentaje prefijado.

Comisión de gestión: que pagará periódicamente el fondo a la entidad gestora, destinada a cubrir sus gastos y a remunerar sus servicios de gestión. Puede estar compuesta de una parte fija (calculada con base en un porcentaje prefijado sobre el valor patrimonial neto del fondo) y una parte variable (resultante de la valoración del patrimonio del OICVM).

Comisión de depósito: que pagará el fondo periódicamente. Se destina a remunerar los servicios del depositario; se calcula con base en un porcentaje prefijado, sobre el valor patrimonial neto del patrimonio del fondo.

La suscripción se lleva a cabo a través de la cumplimentación del «Ficha de suscripción» dirigida a la entidad gestora, que está disponible en las oficinas colocadoras (bancos u otros lugares legalmente previstos y debidamente autorizados).

El débito se efectúa posteriormente en la cuenta corriente del suscriptor. Por cada operación de suscripción se realizará un movimiento, que identifica el valor unitario de cada unidad suscrita, el total de unidades adquiridas y su valoración en la fecha, y se envía al Participante dicha información. Todas las unidades son idénticas y otorgan al Participante el derecho de propiedad sobre parte del patrimonio del fondo, que corresponde al valor de las unidades de participación (UP) que posee. El importe de cada UP es el resultado de la división del patrimonio neto entre el número de unidades de participación en circulación.

El rescate de la UP se lleva a cabo a través de la cumplimentación de una «Ficha de rescate» dirigida a la entidad gestora, que facilitarán las entidades colocadoras. El crédito se realiza en la cuenta corriente del suscriptor o, si no es cliente del Banco colocador, en la cuenta que este indique al efecto.

Si no se solicita el rescate total de las unidades, el participante será informado sobre el número de unidades que aún tiene.

Tanto las operaciones de rescate como las de suscripción se efectúan teniendo como base el valor de las unidades de participación calculado para ese día por la entidad gestora.

Información: la ley impone la obligatoriedad de facilitar al Participante un conjunto variado de elementos informativos como, por ejemplo, folletos de información (simplificados y completos), informes periódicos de gestión, publicación de la composición de las carteras y la publicidad de los precios de suscripción y de rescate.

La configuración específica de los fondos de inversión otorga a los inversores de este tipo de producto financiero diferentes ventajas, como:

a) Gestión profesional que proporciona una seguridad en la inversión superior a la que, en principio, obtendría si optase por la inversión directa;

b) El riesgo de inversión está limitado por la existencia de reglas de prudencia por imperativo legal y reglamentario que condicionan las políticas de inversión llevadas a cabo y que llevan a una diversificación de la cartera de inversiones;

c) El volumen de activos en gestión, el poder de negociación y la capacidad de intervención en los mercados permite el acceso del pequeño y mediano ahorrador a inversiones que, de otra forma, serían inaccesibles. Por otra parte, le permite disfrutar de una reducción de los costes de transacción, con respecto a los que un inversor tendría que soportar por una operación en nombre individual.

d) La obligatoriedad de prestación periódica de información por parte de entidades gestoras, depositarias, comercializadoras, garantiza un alto nivel de transparencia.

Las sociedades gestoras de fondos de inversión inmobiliaria, asociadas a la APFIPP, se rigen por el Código Deontológico de la asociación, aprobado por unanimidad en Junta general, realizada el 16 de noviembre de 2000 y registrado en la CMVM el 5 de agosto de 2004.