Perguntas Frequentes

Esclareça aqui as suas dúvidas

O que é um fundo de investimento imobilário?

Fundo de Investimento, é um património autónomo que resulta da agregação e aplicação de poupanças de entidades individuais e colectivas em valores mobiliários ou equiparados. Um Fundo de Investimento Imobiliário é aquele que faz as suas aplicações fundamentalmente em bens imóveis.

É um produto financeiro alternativo à aplicação das poupanças dos investidores designadamente nos depósitos bancários e ao investimento directo no mercado de capitais ou em valores imobiliários , tendo a vantagem de as suas aplicações serem acompanhadas e geridas por profissionais especializados no mercado de capitais e imobiliário.

Este acompanhamento é realizado por uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobilário - S.G.F.I.I., ou por uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário - S.G.F.I.M., em contrapartida de uma comissão de gestão (a pagar pelo Fundo).

Estas entidades têm por objecto exclusivo a administração, em representação dos Participantes, de um ou mais Fundos de Investimento Imobiliário. Embora uma S.G.F.I.M. possa gerir Fundos de Investimento Imobiliário, para além de Fundos de Investimento Mobiliário, as S.G.F.I.I. apenas podem gerir os primeiros. O Fundo é composto por um conjunto de valores, constituído de acordo com regras previstas na legislação, de forma a salvaguardar os interesses dos Investidores/Participantes.

Além da Sociedade Gestora, existem outras entidades que intervêm neste processo. A Entidade Depositária (regra geral um Banco), que recebe em depósito os valores do Fundo e que, entre outras funções, recebe e satisfaz os pedidos de subscrição e de resgate das unidades de participação (UP’s), títulos representativos do investimento realizado. Para além disso, é solidariamente responsável pelo cumprimento do regulamento de gestão do Fundo (documento que contém os elementos identificadores dos intervenientes no processo e onde são estabelecidas as regras, direitos e deveres que competem a cada um dos intervenientes no processo). Finalmente a Entidade Comercializadora (que pode ser mais do que uma), tem a seu cargo a tarefa de comercializar as unidades de participação do Fundo junto do publico aforrador. A entidade Depositária, na maior parte das vezes, acumula esta função.

Que tipos de fundos de investimento existem?

Quanto à Variabilidade do Capital


Fundos Abertos - Constituídos por UP’s em número variável, ou seja, o número de unidades de participação varia de acordo com a procura do mercado. Uma subscrição resulta num aumento das UP’s e um resgate traduz-se numa eliminação das UP’s correspondentes.

Fundos Fechados - Constituídos por UP’s em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo, eventualmente, ser aumentado, em condições pré-definidas no regulamento de gestão. O investimento ou desinvestimento num Fundo Fechado faz-se através da compra ou venda de UP’s.

Fundos Mistos - Constituídos por duas categorias de unidades de participação, sendo uma em número fixo e outra em número variável.

Quanto à Forma de Remuneração


Fundos de Rendimento - Distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, de forma periódica.

Fundos Capitalização - Reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas respectivas carteiras, não distribuindo rendimentos.

Como investir em fundos de investimento imobiliário?

A decisão de investir em Fundos de Investimento deve ter em conta a sua diversidade. De facto, os Fundos de Investimento variam de acordo com vários aspectos, nomeadamente, os atrás descritos e, para além desses, outros três: Liquidez, Risco e Rendibilidade.

LIQUIDEZ


Grau de facilidade com que as unidades de participação do Fundo de Investimento, se transformam em meios monetários líquidos à disposição do investidor. A liquidez do Fundo poderá ser aferida através do prazo de pré-aviso de reembolso fixado no regulamento de gestão.

A liquidez nos Fundos Fechados só se obtém com a liquidação prevista no regulamento de gestão; no entanto, os Participantes podem exigir a liquidação do Fundo desde que, num prazo de doze meses a contar da sua constituição, as suas unidades de participação não sejam admitidas à cotação em bolsa.

RISCO


Está relacionado com a volatilidade da rendibilidade decorrente de uma determinada aplicação financeira em Fundos de Investimento. Por isso, há que ter em conta, designadamente:

1º - A natureza dos activos financeiros que compõem a carteira.

2º - O espaço de actuação do Fundo, ou seja, os mercados onde são transaccionados esses activos.

RENDIBILIDADE


Os Fundos de Investimento, ao contrário de outras aplicações financeiras não garantem taxas de rendimento. Desta forma, as rendibilidades divulgadas devem ser encaradas como meramente indicativas, espelhando apenas o comportamento ocorrido no passado. Mas existem elementos que se devem ter em conta e que constam do regulamento de gestão, que deverá sempre ser lido antes de se subscrever unidades de participação de um Fundo.

É necessário também levar em linha de conta as Comissões, montantes que são debitados no processo de comercialização e de gestão do Fundo e que remuneram as actividades das entidades gestoras, depositárias e comercializadoras. Estas dividem-se, normalmente em:

Comissão de Subscrição - Esta comissão pode existir ou não. Em caso afirmativo, é cobrada no acto de subscrição de novas unidades de participação e calculada com base numa percentagem pré-fixada, dedutível ao seu valor patrimonial líquido.

Comissão de Resgate - Tal como a anterior não tem vínculo de obrigatoriedade; quando existe é debitada sobre o valor patrimonial líquido das unidades de participação na data-valor do respectivo reembolso (ou resgate), calculada com base numa percentagem pré-fixada.

Comissão de Gestão - A pagar periodicamente pelo Fundo à entidade gestora, destinada a cobrir as suas despesas e a remunerar os seus serviços de gestão. Pode ser composta por uma componente fixa (calculada com base numa percentagem pré-fixada, sobre o valor patrimonial líquido do Fundo) e uma componente variável (resultante da valorização do património do OICVM).

Comissão de Depósito - A pagar periodicamente pelo Fundo. Destina-se a remunerar os serviços do depositário; é calculada com base numa percentagem pré-fixada, sobre o valor patrimonial liquido do património do Fundo.

Como subscrever e resgatar um fundo?

A subscrição é efectuada através do preenchimento do "Boletim de Subscrição" dirigido à entidade gestora, o qual está disponível nos balcões das entidades colocadoras (Bancos ou outros locais legalmente previstos e devidamente autorizados).

O débito é posteriormente efectuado na conta corrente do subscritor. Por cada operação de subscrição será realizado um movimento, o qual identifica o valor unitário de cada unidade subscrita, o total de unidades adquiridas e a sua valorização à data, sendo remetidas ao Participante estas informações.

Todas as unidades são idênticas, e dão ao Participante o direito de propriedade sobre parte do património do Fundo, que corresponde ao valor das unidades de participação (UP’s) que detém. O valor de cada UP é o resultado da divisão do património líquido pelo número de unidades de participação em circulação.

O resgate da UP é efectuado através do preenchimento de um "Boletim de Resgate" dirigido à entidade gestora, o qual é disponibilizado pelas entidades colocadoras. O crédito é efectuado na conta corrente do subscritor ou, caso não seja cliente do Banco colocador, em conta em que este identifique para o efeito.

Caso não seja solicitado o resgate total das unidades, o participante será informado sobre o número de unidades de que ainda dispõe.

Quer as operações de resgate quer as de subscrição são efectuadas tendo como base o valor da unidades de participação calculado para esse dia pela entidade gestora.

Informação: a própria Lei impõe a obrigatoriedade de disponibilizar ao Participante um conjunto variado de elementos informativos como, por exemplo, prospectos de informação (simplificado e completo), relatórios periódicos de gestão, publicação da composição das carteiras e a publicidade dos preços de subscrição e de resgate.

Porquê investir em fundos de investimento?

A configuração específica dos Fundos de Investimento confere aos investidores deste tipo de produto financeiro diversas vantagens, como:

a) Gestão profissional que proporciona uma segurança no investimento superior à que, em princípio, obteria se optasse pelo investimento directo;

b) O risco do investimento é limitado pela existência de regras prudenciais por imposição legal e regulamentar que condicionam as políticas de investimento praticadas e que levam a uma diversificação da carteira de investimentos;

c) O volume de activos sob gestão, o poder de negociação e a capacidade de intervenção nos mercados, permite o acesso do pequeno e médio aforrador a investimentos que, de outra forma, seriam inacessíveis. Por outro lado, permite-lhe usufruir de uma redução dos custos de transacção, relativamente àqueles que um investidor teria de suportar por uma operação em nome individual.

d) A obrigatoriedade de prestação periódica de informação por parte das entidades gestoras, depositárias, comercializadoras, garante um elevado nível de transparência.

Quais as regras de conduta das sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário?

As Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário, associadas da APFIPP, regem-se pelo Código Deontológico da Associação, aprovado por unanimidade em Assembleia Geral realizada a 16 de Novembro de 2000 e registado na CMVM em 5 de Agosto de 2004.